万达:凯德的新门徒?
发布时间:2019-07-06 02 来源: 互联网 浏览量:256

扩张动作频频,曾经豪掷千亿布局全国的万达又回来了


文|许鑫

编辑|李惠聪


今年以来,万达市场动作频繁,仅在规模扩张方面,公司就在多个地区新增项目投资额累计约1600亿元。6月25日与四川续签的1100亿元合作协议。同月12日以71.9亿元在甘肃兰州拿下千亩土地、再往前在辽宁沈阳签约投资800亿元、在广东潮州预计投入200亿元建设文旅项目等。扩张的同时上市计划也逐渐浮出水面,6月21日,传万达集团计划新加坡REITs(房地产投资信托)上市,估值或超过10亿美元。


万达借助资本市场力量重回“主战场”的意图已浮现,其会成为继凯德后又一个成功案例吗?

重回赛道


经过两年轻资产调整阵痛后,2019年万达集团(以下简称“万达”)正以一种高调且迅疾的姿态回到公众视野中。6月20日有外媒消息传出,万达计划于新加坡REITs上市,估值或超过10亿美元。相关报道称,在新加坡上市将捆绑哪些资产尚不得而知,该计划仍处于初步阶段,交易架构和规模仍有待决定。


其实从去年10月开始,万达就大动作不断。6月25日,万达和四川省政府续签战略合作协议,再投1100亿元发展文旅、医疗、体育、万达广场,加上之前已经落实的1600亿元,万达已累计在四川投资2700亿元,超过了2018年的总营收2142.8亿元。


同月,万达还与天津市蓟州区人民政府签订《天津蓟州万达文化旅游及城市综合体项目合作协议》。往前看,4月11日,甘肃省举行招商引资暨陇商大会上,王健林透露,未来3年,万达将在甘肃投资1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店,新增投资约450亿元。5月9日,万达集团与潮州市政府签订全面战略合作协议,包括投资200亿元建设一个大型文旅项目。5月15日,万达与沈阳市政府签订全面战略合作协议,将在已完成投资250亿元的基础上,再投资800亿元用于建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。


截至目前,万达对外宣布投资额已经达到3320亿元(不包括土地拍卖),遍布国内西北、西南、东北、京津区域。而以上大手笔投资当中,万达的重点投资项目多以轻资产为主。


万达剥离地产转向轻资产可谓是一种积极式的“自戕”。为不断降低公司负债率,万达自战略方向确定以来,“挥泪甩卖”不停手。


2017年,万达以501.25亿元价格将13个文旅项目打包“甩卖”给融创,并于2018年以62.81亿元再次兜售上述文旅项目的设计、建设和管理公司。经过一些列资产变卖,背负4000亿元债务的万达累计缩减债务达2000亿元,公司负债率下降30%以上,远低于国内同业水平。但是,万达集团为此付出的代价也极为沉重,王健林曾对外宣告打造“东方好莱坞”目标就此搁置。


作为房产起家的万达,一直是地产界当之无愧的最佳买手之一。但最终随着资产运作链条的踩空,大批量的资产甩卖,万达公司迎来曲折而戏剧性转身。


纵观今年万达的投资项目,可看出其求变的决心。在2018年万达年会上,王健林表示:万达商业要剥离房地产,一平米房地产也不开发,彻底成为一家纯粹的商管企业,且公司未来业务重心,将会向文化业务板块转移,且宣称要在2019年,将公司负债率,继续下调至10%左右。



经过两年“休养生息”,转型轻资产成为万达发展重中之重。2018年,万达公布的业绩中,其中文化集团以692亿元营业收入,大大超过540亿元的地产、379亿元的商管、433亿元的金融业务板块,占集团营收近三分之一。今年上半年,“轻资产”万达广场就发展了26个,大幅超出原先发展计划。公司预计今后每年的“轻资产”万达广场数量将保持在4050个左右。


不过,董事长王健林曾坦言,“每个大型文化旅游项目需要78八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少56年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。”如今,再度涉水文旅板块的万达如何平衡债务、资金和发展需求仍然待解。

冲动的魔鬼还是理性的进击?


万达集团重新“恢复”业务扩张同时,打通资本渠道变得尤为重要,搭建上市平台,将不同资产分拆至最优上市平台或将是王健林现在及未来筹划的重要方向之一。


对于此次传出的万达计划在新加坡REITs上市消息,市场各方颇为瞩目。事实上,万达或早有意尝试走REITs路线。


早在2015年,万达就曾联手快钱发布了类REITs产品。该产品以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。


国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向新地产记者分析,若此次万达发行REITs产品消息确凿,投资者可以通过购买信托基金方式,从万达每年项目增值和租金收益中获取分红。万达最终瞩意的是通过此举打开融资通道。


同时,黄立冲在相关信息上,也提出一些疑问,万达在新加坡上市,面临最大问题就是当前在经济下行压力很大情况下,国内商场生意普遍较差,且被互联网大幅挤压生存空间的现状。而总体来看,万达的租金回报率又偏低。


与此成鲜明对比的是,发行REITs,尤其是在新加坡做真正意义股权性质的REITs产品对资产的租金回报率要求非常高。如果企业无法达到5%-6%租金回报率,即使上市发行成功,产品吸引力也会很低。而从近几年万达物业发展情况来看,估计其租金回报率约维持在1%上下,距离要求有相当一部分成长空间。


发行REITs在某种程度上可以帮助企业解决部分融资问题,但以目前万达商场回报率来看,明显对投资者吸引力有限。


同时,黄立冲也提出了另一个问题,万达很有可能使用海外资产打包REITs上市,因为境内公司不具备发行REITs结构,同时海外房产租售比高,对投资者有足够的吸引力,万达由此上市的可能性大。


除此之外,黄立冲提示了相关政策风险,即现在所有外商投资分红,最终能否换成外币也是另一个疑问。在当前严格的外汇管制下,理论上是可操作,但实际上很多外资都无法按照既定时间或按照约定比例的利润获得分红。会导致未来发行REITs基金时,受益人无法正常获得分红。这也成为诸多投资人疑虑之处。



基于公司相对稳定的品牌效益,万达资产收益率或可成为其资产证券化后投资者的一个青睐点,但万达需要考量的问题还有很多:比如,境内物业赴境外REITs包含境内外主体框架、交易结构搭建等难点;发行REITs是仅为一次性套现还是为建立一条长期的商业地产闭环,都是万达此次上市要面对的难点。


新地产记者就此向万达方面求证上市的交易架构和资产规模等事宜,对方未予置评。

万达的“学徒之路”


近年,中国表现最佳的五只REITs分别是:砂之船房地产投资信托、丰树物流信托、丰树北亚商业信托、雅诗阁公寓信托和凯德商用中国信托。



从过往发展看,凯德集团(以下简称“凯德”)的转型和REITs上市,与万达在某种程度上有着相通的思路。


2000年,凯德(旧称嘉德置地)在合并重组之时也是典型的重资产开发企业。公司在2001年时有息负债率曾一度达到87%,而自2002年起,凯德先后发行5支公募REITs,并开始大规模收购物业,以基金管理人的身份成功向轻资产转型。


随后,2001-2017年,凯德资产负债率一路从57%降至48%,净负债率下降56%,资产规模增长3倍。


历史上看,新加坡房企主要特点是轻资产扩张,而“私募基金+ REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张关键,即通过私募基金孵化早期项目,成熟后向REITs注入,实现低杠杆的稳健增长成为新加坡房企趟出来的一条光明之路。


凯德的经验,正在启发由重变轻,且同样有着降负债诉求的万达。


王健林曾在年初介绍:“2018年开业万达广场中,轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。从2019年起,开业轻资产广场超过一半,以后占比会越来越高,也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。”


榜样在先,见贤思齐。万达的漫漫REITs上市路前景如何?



黄立冲表示出自己的担忧,房地产经营模式和资产回报与其所处的环境息息相关,万达资产几乎都是国内商业地产,而当下零售商业环境,大家都在逆水行舟,从经营的角度分析普遍艰难。万达转型轻资产一直面临着严峻挑战,万达在转型之后是否能依然交出漂亮的报表,都是未知数。


在他看来,当前国内零售物业经营越来越萧条,主因是供求失衡,这已经不仅仅是轻资产转移的问题。黄立冲认为,如果整体环境好,企业可以选择轻资产,但弱市下轻资产转型后的结果就是——没有业绩。弱市下重资产还能依靠有价无市往上涨,最后再做一些业绩重估,而转型轻资产后可能连重估业绩都没有了。


从大量的企业转型案例来看,做轻资产业绩大部分的结局都是差强人意。企业轻资产转型成功最好的结果可能也是让重资产部分亏损,让轻资产部分赚钱。”黄立冲建议如果想要利用REITs上市,万达需要仔细斟酌手中打包项目资产是否能给投资者带来盈利,以及重资产和轻资产业务配比情况。


常说常新的“REITs”


让不动产变成“动产”,“REITs”是行业十几年来专业人士常说的一个高频词。


国内首只公募REITs是由万科开创,2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点。次年6月,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。资料显示,该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的,发行规模为30亿,未来可在二级市场进行交易。


可以说,不仅仅是万科、万达,但凡旗下有商办项目的房地产企业,都希望能有多种金融化方式运营,以不动产资产管理者身份出现,以减少资金堆积沉淀。


在中国,REITs要趋于纯粹化常态化,由于国内税收规定、法律政策、租售比等因素,我们还要静待时日。国内当前推出的大部分REITs产品,多以债性为主,并非真正意义上的REITs


实际上,只有开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市,普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应物业股权,同时有租金收益权,这才达到真正国际意义上的REITs标准。


中国REITs联盟秘书长王刚曾表示,REITs是中国进入存量时代的一个金融突破口,对于中国房地产行业从住宅开发销售主导的上半场转向持有运营主导的下半场有重要意义。由此看,此次万达试水海外REITs上市依然有着一定的良好动向效应。



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